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北京“930”楼市八大新政这么严,房价会大跌吗?

作者:  来源: 发布时间:2016-10-03

木卫二报告 豆瓣 www.jimengyu.cn 关键词: 北京, 城市, 房价, 全国, 住房, ┊阅读:次┊

作者:张大伟 来源:大伟看楼市

市场影响判断:

截止日前,全国已经出现了超过10个城市出台了各种调控政策,整体看,北京的力度最大,代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势很可能从北京开始一轮降温。

从内容看,明确提及了,有保有压,土地供应增加,自住房+土地供应增加,有利于缓解当下供需结构紧张的形式。

从信贷看,全国最严格,首次提及了,收紧首套房首付比例到35%,非普通自住房比例上涨到40%,二套房比例提高到50%,全国最严格,开始了全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。

从房价涨幅看:北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市,出台的调控力度最大,代表了后续其他房价涨幅超过北京的城市,加码调控的可能性。

预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。

大跌不可能,但短期市场将陷入调整。

特别是二手房市场大量的连环单,将明显受到影响。

新政策有8条内容,从内容看,可以说力度远远超过了其他城市:

现在北京出台了这么严格的调控,那么上海、深圳跟不跟?二线城市也可能再来一波调控。

从市场影响看:

1:严重打压豪宅成交:

对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

北京新建商品房住宅平均单套成交147平米、单套成交金额530万!

这意味着北京基本所有豪宅客户,如果不离异!

将全部需要70%首付,对于北京来说,2016年截止日前成交的千万豪宅来说,这部分购房者将快速降低入市节奏。这部分占市场的比例大约为15%以上。

中原地产研究中心统计数据显示:

北京1000万以上高端物业成交在2016年历史首次突破了4000套,预计前年将达到了5000套以上。而在2015年只有3111套。

2:限价令再出:

限价可能再出,对于北京市场来说,2013-2014年影响楼市最大的政策限价令再次出现:

政策提及:

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

约束政策,将约束明显高于周围、明显高于前期的价格,这将导致很多豪宅入市难度增加,特别是地王项目,取得预售证难度大涨,有可能导致市场开始降温。

对于地王项目来说,如果延缓入市,面临巨大的资金压力,如果加快入市,面临政策压力,市场有望快速降温。

3:强化“控地价、限房价”的交易方式

这一条将,打压未来的地王现象,对于这一轮全国地王潮来说,当下全国各地地王,甚至三四线城市都出现了高地价。

9月全国主要城市土地市场继续疯狂,截止日前,全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿,刷新了同期历史纪录,同比涨幅高达48.8%.

在8月出现46宗地王后,9月地王潮在持续刷新记录,截止30日,全国已经出现了55宗地王(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%)

从9月单月50多宗地王,城市分布看,主要集中在:济南、东莞、南京、合肥、苏州、无锡、郑州、上海等城市。

北京的土地出让尝试,再次给其他城市试点带来样本。“控地价、限房价”相比其他城市的摇号卖地,直接影响未来售价市场,北京房地产市场的降温可以预期。

4:自住房这个杀器再出

2014年,自住房让北京房价下调了7.7%。

2015年,自住房让北京房价下调了10.3%。

2016年,自住房让北京房价下调了4.6%。

供需结构紧张,增加土地供应,增加自住房供应,有利于缓解中低价房屋需求。

在2014-2015年,北京房价涨幅较低的主要原因是自住房的存在。

2013年年底北京市政府宣布:两年将供应7万套自住房的土地供应,现在看,这个指标基本完成了。

后续市场走势如何,将看信贷!

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